Régie par la loi du 3 janvier 1967, la vente sur plans ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue aujourd’hui le cadre juridique le plus fréquemment utilisé pour les ventes de logements neufs.
La vente sur plans ou VEFA est le contrat conclu entre le promoteur-constructeur, vendeur, et l’acquéreur par lequel ce dernier devient propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Il en prend livraison à son achèvement.
En sus des avantages liés à l’acquisition d’un logement neuf (aides publiques sous conditions, frais de notaires réduits, ….) l’achat en VEFA permet à l’acquéreur de choisir son logement très en amont et d’y apporter des modifications pour l’adapter à ses besoins, sous réserve qu’elles soient autorisées par la réglementation en vigueur.
Par ce contrat, et sous réserve des conditions suspensives qui y figurent, le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un bien immobilier décrit dans le contrat (surface, emplacement, prix, descriptif technique…). L’acquéreur s’engage en contrepartie à verser un dépôt de garantie consigné sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.
Après obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus au contrat préliminaire, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente chez le notaire. Un mois avant cette date, il reçoit le projet d’acte de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce délai d’un mois peut être réduit de la seule volonté de l’acquéreur. L’acte de vente comprend toutes les informations sur le logement, les modalités de versement du prix et est accompagné de pièces annexes.
C’est l’étape ultime, celle où l’acquéreur prend livraison du logement qu’il a acheté. Celle-ci s’accompagne du dernier règlement (5%), généralement par chèque de banque. Lors de livraison, l’acquéreur établit une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut compléter ses premières réserves par une liste complémentaire adressée au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception dans le cadre de la garantie des vices apparents due par le promoteur …
Ne pas confondre réception et livraison :
C’est l’étape ultime, celle où l’acquéreur prend livraison du logement qu’il a acheté. Celle-ci s’accompagne du dernier règlement (5%), généralement par chèque de banque. Lors de livraison, l’acquéreur établit une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut compléter ses premières réserves par une liste complémentaire adressée au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception dans le cadre de la garantie des vices apparents due par le promoteur …
La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties importantes à l’acquéreur, garanties d’ordre financier et d’ordre technique.
La garantie d’achèvement de l’immeuble Le promoteur est tenu de justifier, sous peine de ne pouvoir signer les ventes, d’une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur, par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement. Elle peut être fournie par un organisme bancaire (garantie extrinsèque) ou repose sur la santé financière du promoteur, l’avancement des travaux et le succès commercial de l’opération (garantie intrinsèque).
La garantie phonique Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation pendant un an à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur (cf. infra).
La garantie des vices apparents Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. . Ex. : La hauteur anormale des fenêtres constitue un vice de construction apparent. Ex. : La pose de fenêtres en PVC et non en aluminium relève d’un défaut de conformité apparent.
La garantie de parfait achèvement Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.
La garantie biennale Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.
La garantie décennale Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble. Ex. : Apparition de fissures inesthétiques qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.