Le contrat de promotion immobilière est décrit par la loi aux articles 1831 et suivants du Code civil comme :

« Un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’engage envers le maître d’ouvrage pour un prix convenu, à faire procéder à la construction d’un édifice en passant des contrats de louage d’ouvrage ».

Le contrat de promotion immobilière est un peu plus qu'un contrat de construction puisque le promoteur va devoir assumer des fonctions qui normalement, sont réservées au maître de l'ouvrage. Il existe donc entre le promoteur et le maître de l'ouvrage, un mandat qui est dit « d'intérêt commun », ce qui signifie que le maître de l'ouvrage ne pourra pas révoquer le promoteur ad nutum, c'est à dire sans justification. Ainsi, la révocation du mandat devra être justifiée, à défaut de quoi elle fera l’objet d’une indemnisation au profit du promoteur. Il peut éventuellement être précédé d’un contrat spécial d’études préliminaires (art. R222-4 CCH) par lequel le promoteur s’engage à réaliser des études au nom et pour le compte du maître d’ouvrage (la société) moyennant honoraires. Son contenu est librement fixé par convention. Attention ce n’est pas un avant-contrat, la signature d’un contrat spécial d’études préliminaires n’engage pas le maître d’ouvrage à signer par la suite un contrat de promotion immobilière. Ils sont totalement indépendants. Ce type de contrat est souvent réservé pour les opérations de constructions complexes dans lesquelles de nombreux constructeurs différents sont amenés à intervenir. Pour cette raison, il fait l'objet de règles particulières, aussi bien au niveau de sa formation, qu'au niveau de son exécution.

• La formation du contrat de promotion immobilière

Au niveau de la formation du contrat de promotion immobilière, deux corps de règles ont vocation à intervenir en fonction que l'on se trouve dans le droit commun ou dans le secteur protégé.

1. Dans le droit commun, les règles de formation du contrat de promotion immobilière sont supplétives de volonté, ce qui signifie qu'il est possible d'y déroger ou plus simplement, de les aménager aux particularités de l'opération. Il n'y a donc aucune règle de forme particulière, néanmoins, s'agissant d'un contrat de construction qui entrainer une restriction au droit de disposer, il sera nécessaire de conclure un acte authentique.


2. Dans le secteur protégé (lorsque l'on souhaite construire un immeuble à vocation d'habitation), les règles deviennent obligatoires.



En ce qui concerne la forme du contrat, il doit obligatoirement être écrit et comporter certaines mentions obligatoires.

1. la description du terrain : situation et surface
2. la description détaillée et les caractéristiques techniques de la maison
3. les devis descriptifs et les conditions d’exécution technique des travauxn
4. le délai dans lequel la construction doit être terminée
5. le prix global convenu



Attention : le contrat de promotion immobilière peut contenir une clause de dépassement du prix pour poste pour imprévus (5% du prix convenu). Si la dépense supplémentaire entre dans les 5%, elle sera prise en charge par le maître d’ouvrage. Enfin, selon l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitat, le promoteur ne peut exiger aucun versement avant la signature du contrat.

• L'exécution du contrat de promotion immobilière

Il se passe la même chose qu'au niveau de la formation du contrat, en ce sens qu'il va y avoir des règles différentes en fonction du secteur dans lequel intervient le contrat de promotion immobilière.

1. Dans le droit commun, le promoteur va assurer les missions définies à l'article L. 221-2 du Code de la construction et de l'habitat : mission juridique, technique, mission administrative et mission financière.


1. S'agissant des missions juridiques et techniques : le promoteur immobilier sera chargé de négocier les contrats avec les entreprises, de signer les contrats et de suivre leur bonne execution.
2. S'agissant des missions administratives, le promoteur va préparer l'opération de construction, c'est lui qui va faire la demande de permis de construire et faire toutes les démarches nécessaires au fin d'obtenir les diverses autorisations.
3. S'agissant des missions financières, c'est le promoteur immobilier qui gerera la partie financière, et il pourra eventuellement rechercher le financement de l'opération, mais pour ce faire, il faudra conclure un mandat spécial.


2. Dans le secteur protégé, le régime de l'exécution du contrat de promotion immobilière est renforcer puisque le promoteur devra en plus des missions de droit commun, fournir une garantie financière qui est une garantie d'achèvement au prix convenu. Ce n'est pas une garantie d'achèvement stricto sensu, car cette garantie a seulement vocation à couvrir les dépassements de budget.



Comme dans le droit commun, le promoteur immobilier va organiser toute l'opération de construction jusqu'à la fin des travaux. A ce titre, c'est le promoteur immobilier qui sera chargé de réceptionner les travaux à la place du maître de l'ouvrage, tout en sachant qu'ensuite, le promoteur immobilier devra quand même la garantie décennal à l'égard du maître de l'ouvrage. En contrepartie, le maître de l'ouvrage n'a qu'une seule obligation, à savoir payer le prix convenu entre les mains du promoteur qui sera chargé de faire la distribution entre les différentes entreprises qui sont intervenues sur le chantier. Dans le secteur protégé, il existe des paliers de paiement destinés à protéger le maître de l'ouvrage.

• Les garanties du promoteur

Le promoteur est garant des prix, des délais, des détails, des prestations et de la qualité des entreprises intervenantes :

1. le promoteur est contractuellement responsable de la bonne exécution des contrats et marchés qu’il conclu au nom de la société avec les entreprises
2. le promoteur est garant du principe de « prix convenu » (art. 1831-1 code civil). Il s’agit d’une garantie de dépassement du prix : tout dépassement du prix convenu contractuellement sera à la charge du promoteur.
3. Le promoteur est garant de l’achèvement des travaux : la garantie de dépassement de prix doit faire l’objet d’une garantie extrinsèque de remboursement en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement (garantie financière sous forme d’une caution ou d’une ouverture de crédit qui permet la restitution des sommes par la banque) ou d’une garantie extrinsèque d’achèvement (garantie financière permettant l’achèvement de la construction).
4. Le promoteur, en tant qu’intervenant à la construction, est tenu de toutes les garanties légales : (garantie biennale, garantie décennale (sauf garantie de parfait achèvement : seul l’entrepreneur la doit).



Fin de la garantie : à l’achèvement de la mission du promoteur.